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Frage nach Immobilienkauf ? verkauf??   guter beitrag schlechter beitrag
Lao_Hong
25-feb-06
Hallo liebes Forum.
Ich habe vor, längerfristig in China zu leben. Nun stellt sich mir die Frage, ob ich nicht ein Apartment kaufen sollte, anstatt das Geld als Miete zu vernichten. Mit der Suchfunktion habe ich schon interessante Hinweise über den Kauf einer Immobilie gefunden, aber leider nicht über den Verkauf.
Was ist, wenn ich die Immobile wieder verkaufen möchte, um z. B. nach Deutschland zurückzukehren?
Was sind die derzeitigen chinesischen Bestimmungen, über den Transfer des Verkaufserlöses aus China heraus? Hat schon jemand damit Erfahrungen gesammelt?
 
 
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Pater Rosenkranz
25-feb-06
"anstatt das Geld als Miete zu vernichten..."

nichts für ungut, aber wenn Du eine Wohnung KAUFST, vernichtest Du mit einiger Sicherheit VIEL mehr Geld, als wenn Du Miete zahlst. Außerdem hast Du dazu dann noch viel mehr Probleme (Steuer, Transfer des Verkaufserlöses etc.)
 
 
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peterle
26-feb-06
@von Pater Rosenkranz
nichts für ungut, aber wenn Du eine Wohnung KAUFST, vernichtest Du mit einiger Sicherheit VIEL mehr Geld, als wenn Du Miete zahlst.

Kann ich nicht nach vollziehen. Habe 2000 ein Haus gekauft und der Wert des Hauses ist auf das 2,5fache gestiegen.
Wer längerfristig in China lebt wird ja wohl in der Lage sein Geld nach Europa zu überweisen, mache ich regelmäßig.
 
 
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Pater Rosenkranz
26-feb-06
Ja Peterle, ich hab auch nicht von 2000 gesprochen, sondern es geht um das HIER und JETZT. Lao_Hong wird ja wohl sicherlich kaum eine Immobilie "rückwirkend" kaufen können.

Und derzeit ist einfach das Risiko VIEL zu hoch (Immobilienblase etc.). Wer trotzdem meint, es wäre ein gutes Geschäft, sein Geld in China in Immobilien zu stecken, kann das natürlich herzlich gerne tun. Es bleibt trotzdem ein gefährliches Spekulationsgeschäft, nicht zuletzt auch wegen der politischen Unwägbarkeiten.

Fazit: Ich zahle lieber Miete und lege Kapital lieber in stabileren Umfeldern an...
 
 
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Petermedia
26-feb-06
1. Frage Wo willst du eine Immo kaufen

Grundsätlich gilt.
Ohne genaue Kenntnis der Immostruktur in der Stadt wo du kaufen willst ist das ganze extrem Risikobehaftet. Die Zeiten wo du 2000 irgend was in SH kaufen konntest und immer Gewinn gemacht hast sind erst mal vorbei.
Gutes Beispiel hier in SH. Die WOhnung wo wir wohnen ( auch die Nachbarwohnungen) hat angelblich einen Wert von 3. 5 MIO RMB. Aber keiner wollte sie kaufen so da der Landlord sie an uns für unter 6000 RMB ( langfristig) vermietet hat
Wir selbst haben in SZ ne recht gute IMMo. Dort waren die Preissteigerungen aber nur 30% die letzten Jahren.
Bantworte dir folgende Fragen.
Kennst du den lokalen Markt?

Selbst in SH mag es noch die eine oder steigerungsfähige Immos geben aber halt weit schwerewr zu finden. Noch schwieriger sind ist die Situation in anderen chinesischen Städten.
EIne Immo macht evtl dann noch einen SInn wenn du selbst drin wohnst und die Fima durch ihre Mietzahlungen einen Teil mitfinanziert.
Allses in allem neige ich eher zu Pater Rosenkranz Meinung als zu Peterles Meinung.
@ Peterle natürlich bekommst du dein Geld irgendwie nach D.
Ist aber doch auch noch ein Unterschied ob du jeden Monat sagen wir mal 10000 US$ verschieben willst oder mal in kurzer Zeit einige MIO.
Ob es eine legale Möglichkeit gibt das Geld das durch den immoverkauf verdient wurde ( und versteuert) nach D zu konvertieren weis ich nicht würde mich auch mal interessieren.
Bei dem ganzen sollte man immer auch schnell wechselnde Gestzeslage in China bedenken. Zur Zeit entfallen ( nach meinem Wissen) z.B auf Mieteinnamen und auch auf Verkäufe 5 % Pauschalsteuer. Ob das so bleibt ..who knows.
 
 
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lacher
27-feb-06
"nichts für ungut, aber wenn Du eine Wohnung KAUFST, vernichtest Du mit einiger Sicherheit VIEL mehr Geld, "

Das kann man nicht so pauschal abtun!

Rechne es einfach mal durch. Sagen wir mal du wirst 5 Jahre in China leben. Zahlst 5 Jahre rmb 10,000 Miete im Monat = rmb 600,000

Das Geld ist weg!

Wenn du aber ein Wohnung kaufst, das Geld in Abtrag steckst, und dann am Ende wieder verkaufst dann hast du selbst wenn du mit gewissen Verlust verkaufst noch einen Gewinn gegenueber der Mietwohnung. Wenn der Markt rauf geht dann natuerlich sowieso.

So rechne ich. Man muss es aber trotzdem genau durchkalkulieren.
 
 
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Petermedia
27-feb-06
Nur mal so am Rande.

Eine Wohnung für die du 10000 RMB Miete bezahlst. Ist zur Zeit zwischen 4 MIO umd 5 MIO RMB wert.
Das heist nicht as du sie derzeit dafür verkaufst bekommst. Schau dich mal um wie viel leer steht.
Nach deiner Rechnung hast du in den 5 Jahren nicht mal das downpayment (30%) reingefahren.
Wenn du das Geld nicht hast musst du die Zinsen dazu rechnen.
Wenn du das Geld hast musst du dagegen rechnen was du mit den 80000 US$ an anderen Investments hättest machen können.
Oder ist dein Geld im Sparstrumpf.
Bei solchen Rechnungen muss ich aber lachen.
Bei dem derzeitigen Markt ist hier nichts einfach.
 
 
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lacher
27-feb-06
Petermedia
es kommt immer drauf an wo. Man kann es nicht pauschalieren und muss auf den Einzelfall achten. Klar spielt Kaufpreis und Miete auch eine grosse Rolle.

Fakt ist, Immobilienbesitz kann sehr gut funktionieren.
 
 
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Petermedia
27-feb-06
Das bestreite ich nicht. Auch wir haben ja hier in China was gekauft. Nur pauschal ist das eben nicht ganz einfach.
Ich vermute das du auch eine Immo hast.
Dann weist du das alleine die Organisation der Deco/ Innenausbau einiges an Nerven kostet. Wenn du irgend wann nicht selbst drin wohnst ist die Frage der Vermietung auch Thema.
Wenn du einfach ein Investment machen willst dann ist der Kauf zur heutigen Zeit sicher mit erheblichen Risiken aber auch mit zusätzlichem AAufwand behaftet. Sich so pauschal an den Steigerungen z.B in SH der leten 4 Jahre zu orientierien ist sicher zu kurz gedacht.
 
 
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Pater Rosenkranz
27-feb-06
@lacher

sorry, aber selten so was Lachhaftes gehört.

"Wenn du aber ein Wohnung kaufst, das Geld in Abtrag steckst, und dann am Ende wieder verkaufst dann hast du selbst wenn du mit gewissen Verlust verkaufst noch einen Gewinn gegenueber der Mietwohnung."

Hmm, ich denke mal, Du bist ein betriebswirtschaftlicher Witzbold... (nicht bös gemeint ;)

Fakt ist erstmal, daß Du mindestens 20% des Kaufpreises (als Ausländer oft sogar noch mehr!) als Downpayment berappen mußt.

Eine Wohnung, die 10.000 RMB Miete kostet, kriegst Du in Shanghai nicht für unter 4 Mio. RMB zu kaufen, wie Petermedia schon gesagt hat.

Alleine nur für die ZINSEN, die Du für den entsprechenden 3,2-Mio-Kredit zahlen würdest, würdest Du viel mehr als 10.000 RMB im Monat aufbringen müssen, und dann hast Du noch keinen Fen getilgt!

Mit eingebrachtem Eigenkapital sieht die Rechnung nicht besser aus: Hättest Du das nämlich mit einer moderaten Verzinsung angelegt, wäre der Ertrag allemal höher als 10.000 RMB im Monat.

Fazit: Mieten ist deutlich besser, günstiger, und vor allem ohne RISIKO.
 
 
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Pater Rosenkranz
27-feb-06
Außerdem würde ich das Crash-Potential des Immo-Marktes mal lieber nicht unterschätzen.

Evtl. sind die Immos hier in ein paar Jahren nur noch die Hälfte wert (Hongkong läßt grüßen). Und dann hast Du ein massives Verlustgeschäft gemacht, evt. sogar mit sog. neg. Kreditsaldo (frag mal bei HK-Investoren, was das ist...)

Fakten:
katastrophale Bausubstanz fast aller Immos, auch im Hochpreis-Sektor
überhitzter, spekulativer Markt
evtl. sind die Immos beim Platzen der Immoblase dann sogar unverkäuflich, da in fallenden Märkten niemand kaufen wird bzw. kann
extremer Leerstand, der sich noch steigern wird, da nachwievor massiv neu gebaut wird
politische/rechtliche/steuerliche Unwägbarkeiten in China
Probleme beim Verkauf und insb. Transfer des Geldes nach DE

und: Immokauf und -unterhaltung in China kostet massiv Zeit und Nerven. Die Zeit läßt sich gewinnbringender in anderen Projekten investieren.
 
 
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lacher
27-feb-06
Ihr scheint es noch nicht verstanden zu haben. Also nochmal:

Man muss es mal durchkalkulieren und es kommt auf den Fall drauf an.

Bei vielen Zahlt die Firma die Miete. Ich lass die Firma aber lieber Abtrag zahlen und dann spaeter immer noch Gewinn, selbst wenn der Markt etwas runter geht.

Uebrigends hab ich mit keinem Wort "Shanghai" erwaehnt. Alle genannten Zahlen sind nur Denkbeispiele.
 
 
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Marlon
27-feb-06
Und wie ist es mit Kleinwohnungen (40-60 qm), nachdem was ich gehört habe, muss man in Beijing dafür 30-50000 Euro hinlegen (Neubau). Ich denke in Berlin könnte ich fuür den gleichen Preis was finden (Altbau).
Wie lange ist die durchschnittliche Lebensdauer eines chinesischen Neubaus?
Wie hoch sind weitere Nebenkosten?
Stimmt es, dass auch Ausländer bei Banken relativ einfach einen günstigen Kredit zu guten Kondition bekommt?

Letzten Monat war ich mit einer Bekannten bei einer chinesischen Frau zu Besuch. Sie sagte, sie hätte ihre 40qm Wohnung vor einem halben Jahr für sage und schreibe 8000 Euro gekauft und sie dann selbst renovieren lassen. Wenn man so was kauft, kann man sich da sicher sein, dass das Haus nicht in 3 Jahren abgerissen wird?

Wäre nett, wenn noch ein paar Leute ein paar Allgemeininfos zu Immobilienkauf schreiben würden .
 
 
aw: Frage nach Immobilienkauf ? verkauf??   guter beitrag schlechter beitrag
lacher
27-feb-06
>Ich denke in Berlin könnte ich fuür den gleichen Preis was finden (Altbau).

Stimmt, ist aber eher unpraktisch wenn man in China arbeitet. Schon wegen der Fahrkosten.....

>kann man sich da sicher sein, dass das Haus nicht in 3 Jahren abgerissen wird?

Wenn da ploetzlich eine Strasse geplant wird dann wirst du enteignet und das Haus wird abgerissen.

Altbau hat oft den Nachteil das die Banken es mit weniger, wenn ueberhaupt, finanzieren.
 
 
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Godfather
27-feb-06
Oberflächlich Infos über den Shanghaier Immobilienmart, die wohl in jeder Zeitung zu lesen sind, wenn man Chinesisch versteht, oder ,wie in meinem Fall, es übersetzt bekommt:

Experten gehen davon aus, dass der Markt in diesem Jahr um 30% nachgeben wird, wenn es keine staatliche Intervention gibt.

Allein schon diese Aussage ist ein heißer Kandidat für eine sich selbst erfüllende Prophezeiung. Denn jetzt warten viele erst recht auf die Entwicklung. Abgesehen davon würde es mich nicht wundern wenn es wieder ein "kluges" manöver der Regierung ist, die (angebliche) Spekulationsblase langsam ABER sicher zu verkleinern. So wäre die Landung jetzt etwas sanfter als wenn es zu einem großen Knall kommen würde.

Ich bin kein Spezialist und auch kein Insider, aber das "Herunterreden" des Immomarket hier hat weniger mit deutschem Pessimismus zu tun, sondern wohl staatlich gelenkt.

Zaijian
Godfather
 
 
(thread closed)

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